Территория ТСН «Удачный»
2. Об изготовлении проекта планировки территории нашего поселка (ППТ).
Почему ППТ в принципе нужен:
1) Он должен быть в любом дачном поселке, согласно федеральному закону 66-ФЗ. Вся застройка территории должна производиться на основании этого проекта.
2) Когда мы будем строить противопожарные резервуары, зоны отдыха, подводить электрический кабель для уличного освещения, мы должны будем делать это все не "на глазок", а согласно действующим нормативам, СНиПам, и т.д. В ППТ вся предполагаемая застройка поселка отражена с учётом таковых. Без ППТ сложно разместить все эти объекты правильно, а, следовательно, это может привести к необходимости переделок.
3) После утверждения ППТ мы сможем получить для посёлка почтовый адрес, который позволит жителям в посёлке прописываться, а также может стать юридическим адресом Товарищества.
4) ППТ включит наш поселок в границы сельского поселения Березняковское. После этого на всех картах и во всех документах мы будем официальной жилой застройкой, а не строительной площадкой, как сейчас, что, помимо всего прочего, очень сильно поможет нам в борьбе с предполагаемой федеральной трассой.
На общем собрании 03.12.2016 относительно ППТ возникло 2 вопроса:
1. Если у поселка появится новый адрес, то придется ли всем менять свидетельства о собственности?
Ответ: Свидетельства о собственности отменены. На данный момент вся информация о собственниках находится в электронном виде в базе данных Росреестра. Для подтверждения права собственности в Росреестре берётся выписка. Таким образом, при изменении адреса поселка нужно будет внести изменения в данные Росреестра. Для этого нужно только1 раз посетить МФЦ в г. Сергиев Посад, написав там соответствующее заявление. Для того, чтобы убедиться, что изменения внесены, можно: или посетить МФЦ второй раз, что бы взять выписку, или в первое посещение указать в
заявлении, что вы желаете получить эту выписку по почте. Кроме того, внесения изменений являются обязательными только в том случае, если вы хотите что-то сделать со своим участком, например, продать, подарить, прописаться, и т.д. Если ничего такого вы не планируете, то на данный момент изменения можете не вносить.
2. В ППТ указывается проектируемое расположение строений на личных участках, и тем, кто уже на участке что-то построил не на том месте, которое будет указано в ППТ, не придется ли эти постройки сносить?
Ответ: ППТ делается на основании топосъёмки. То есть, для изготовления ППТ нам придется сначала заказать топосъёмку. Если те, у кого на участке есть строения, причем не обязательно жилой дом, а, например, баня, сарай, скважина, колодец или что-то еще, то в общей топосъёмке поселка (если, конечно, вы согласитесь на неё и оплатите) все ваши строения и коммуникации будут отражены в том месте, где они реально находятся. И так же будет в ППТ.
О стоимости проекта планировки территории нашего поселка (ППТ).
Чтобы изготовить проект планировки территории (ППТ) поселка нужна топосъёмка. Её может сделать компания "Своя Земля". Нужную нам топосъёмку можно разделить на 2 части:
1. Топосъёмка участка ЗОП. Нам нужна съёмка того участка, который является нашими дорогами. Нужна она потому, что на дорогах есть коммуникации: столбы и провода для электричества и канавы водоотведения. Они обязательно должны быть включены в ППТ, а для этого они должны быть в топосъёмке.
Стоимость: 15 000 руб/Га х 6,5515 Га = 98 272,50 руб.
В случае принятия нами решения о проведении топосъёмки участка ЗОП на указанную сумму, будет собираться целевой взнос.
2. Топосъёмка личных участков. Если у вас на участке есть дом, любое другое строение или какие-либо коммуникации (скважина, колодец, септик и т.д.) и вы хотите, чтобы они были в ППТ в том месте, где они у вас на участке расположены, нужно делать топосъёмку вашего участка.
В этом случае у нас есть 2 варианта:
1) Если делать топосъёмку захотят собственники менее чем 50 участков, то её стоимость для одного участка составит 10 000 руб. В этом случае каждый собственник может сам договориться о дате и времени проведения съёмки со "Своей Землей", и лично оплатить услугу.
2) Если делать топосъёмку захотят собственники 50 и более участков, то её стоимость составит 20 000 руб. за 1 Га или
2 руб. за 1 м2, т.е. 2 000 руб. за участок 10 соток. В этом случае будет заключен договор между Товариществом и "Своей Землёй" и мы будем перечислять на расч.счет Товарищества взнос на топосъёмку личного участка с указанием его номера. То есть, каждый заплатит за свой участок, но централизованно, через Товарищество. При этом "Своя Земля" будет делать съёмку по определенному графику в течении нескольких дней и нужно будет присутствовать на вашем участке в день, когда на нём по графику будет производится съёмка, чтобы дать доступ специалистам "Своей Земли" к вашему участку (либо договориться с соседями, дав им ключи от своих въездов).
Можно ли обойтись без топосъемки?
Вообще, без топосъёмки обойтись, конечно же, нельзя, т.к. ППТ делается только на основании неё. Но у нас есть топосъёмка, сделанная "Своей Землей" до начала продаж участков. На ней отражен рельеф нашего поля, но нет никаких строений и коммуникаций (ни личных, ни общих). Следовательно, если мы будем использовать эту съёмку, то строений и коммуникаций в том варианте, как они есть у нас сейчас, в ППТ не будет. И тогда эти объекты будут внесены в ППТ так, как их сочтёт нужным внести проектная организация. Но тогда могут возникнуть расхождения между тем, что у нас есть, и тем, что будет в ППТ.
Решения о необходимости проведения актуальной топосъёмки личных участков будут принимать их собственники. Относительно участка ЗОП решение будет принимать общее собрание. Проектная организация актуальную съёмку участка ЗОП сделать рекомендует.
О Проекте организации и застройки территории (ПОЗТ) и проекте планировки территории (ППТ) для нашего посёлка.
ППТ является обязательным документом для дачного поселка на основании федерального закона 66-ФЗ. Он изготавливается по топосъёмке проектной организацией и подлежит утверждению в Министерстве строительного комплекса МО. Однако, до 1 января 2018 года допускается изготовление ПОЗТ с последующем его утверждением в градостроительном отделе муници-пального района, т.е. Сергиево-Посадского, в нашем случае.
ПОЗТ является, так сказать "облегченным" вариантом ППТ и поэтому стоит дешевле.
На данный момент я имею коммерческие предложения от двух проектных организаций. Их расценки следующие:
1) "СП Проект" (г. Сергиев Посад):
ПОЗТ: 200 000,00 руб.
ППТ: не назвали пока конкретную сумму, но говорят, что минимум в 4 раза дороже.
2) "ЗемСтройПроект" (г. Дмитров)
ПОЗТ: 240 000,00 руб.
ППТ: 408 000,00 руб.
Почему я выношу на обсуждение возможность работы именно с этими организациями:
Сначала я искала организацию, находящуюся в Сергиевом Посаде. Обзвонила очень много проектных организаций. Но далеко не все из них занимаются разработкой ПОЗТ и ППТ для дачных поселков. Среди тех же, которые занимаются, самую низкую стоимость на изготовление ПОЗТ предоставила организация "СП Проект".
После того, как стало ясно, что с ПОЗТ мы можем не успеть (а успеть его утвердить нужно до конца этого года), я задала организации "СП Проект" вопрос о том, сколько будет стоить изготовление ППТ. Как они мне ответили, я указала выше.
После этого я решила поискать проектные организации в других районах (не в Сергиево-Посадском) с целью найти более дешевый вариант изготовления ППТ. Среди проектных организаций других регионов, работающих и с ПОЗТ, и с ППТ, и с Сергиевым Посадом, самое оптимальное предложение я получила от "ЗемСтройПроекта".
Подсчет суммы целевого взноса на изготовление ПОЗТ и ППТ для нашего посёлка.
Итак, общая стоимость ПОЗТ =
98 272,50 (стоимость топосъемки участка ЗОП) + 240 000,00 (стоимость самого ПОЗТ) = 338 272,50 руб.
Согласно решению, принятому общим собранием 19.04.2015, сумма целевого взноса рассчитывается в зависимости от площади личного участка.
Суммарная площадь всех личных участков в нашем поселке: 175 980 м2
Сумма взноса с 1 м2 = 338 272,50 руб. / 175 980 м2 = 2 руб.
Сумма взноса с участка 10 соток = 2 руб х 1 000 м2 = 2 000 руб.
Общая стоимость ППТ =
98 272,50 (стоимость топосъемки участка ЗОП) + 408 000,00 (стоимость самого ППТ) = 506 272,50 руб.
Сумма взноса с 1 м2 = 506 272,50 руб. / 175 980 м2 = 2,90 руб.
Сумма взноса с участка 10 соток = 2,90 руб х 1 000 м2 = 2 900 руб.
Те, кто захочет производить топосъёмку личного участка должен будет оплатить её дополнительно (расчет см. выше).
Почему за основу расчета я взяла предложение от "ЗемСтройПроект", а не от "СП Проект": Для того, что бы изготовить и утвердить ПОЗТ в течение этого года, проектная организация должна начать работу максимум в начале сентября. Поскольку существует риск того, что до начала сентября мы не успеем набрать нужную сумму, я предлагаю утвердить целевой взнос из расчета стоимости ППТ. Далее, если к сентябрю или раньше нужная сумма на расчетном счете соберется, изготавливать всё-таки ПОЗТ (так как он дешевле).
Но здесь возникает вторая проблема. Уже сейчас, местная администрация многих районов отказывается утверждать ПОЗТ. В Сергиевом Посаде на данный момент утверждают. Но не известно, как будут обстоять дела тогда, когда наш ПОЗТ будет готов. Если в тот момент администрация района откажет нам в утверждении ПОЗТ, то "ЗемСтройПроект" переделает его на ППТ, при условии доплаты разницы в стоимости.
Поскольку утверждение ППТ дачных поселков на уровни Московской обл. началось недавно, по мере приобретения такого опыта у проектных организаций появляется информация о возможных трудностях, поскольку Московская обл. предъявляет к проектам более строгие требования, чем район.
Можно получить отказ в утверждении ППТ в случае, если данные в нем не будут соответствовать СНиП и другим требованиям со стороны закона.
В нашем случае это может быть:
1. Строения и коммуникации на личных участках.
Изначально проектная организация включит их в ППТ в тех местах, гдеони реально расположены. Но, если строя их, собственник участка расположил их не в соответствии с требованиями законодательства РФ, то, при утверждении этот вопрос будет на усмотрение МО. Если район подходил к этому вопросу лояльно, то МО может потребовать устранить
нарушения в ППТ (то есть не перенести строение или коммуникацию, а в проекте нанести их иначе, так, чтобы они соответствовали законам).
В этом случае получится расхождение между ППТ и реальностью. Но нужно понимать, что в основе этого расхождения будет лежать несоответствие между реальностью и законодательством. То есть вне проверок, этот факт ни на что влиять не будет. В случае, если в наш поселок придет проверка, (такое возможно), то факт не соответствия будет плохим фактом, но не из-за ППТ, а из-за расхождений с законодательством. В случае, если придет проверка, а у нас не будет и ППТ, это будет еще
хуже.
2.Внутрипоселковые подъездные пути (дороги в поселке).
К ним предъявляются требования по ширине и наличию возможности разворота автомобиля в тупике. Ширина меряется от забора до забора, на центральной улице она должна быть 15 метров, на проездах 9 метров. К ширине площадок для разворота также применяется определенные требования, в зависимости от того, как они расположены.
Насколько я могу судить по публичной кадастровой карте, ширина дорог и проездов у нас выдержана. В выходные буду в поселке, померю на местности. По ширине площадок для разворота можно будет сказать только при изготовлении проекта, но на схеме нашего поселка видно, что они предусмотрены.
Если где-то ширина дорог или площадок для разворота окажется меньше, чем нужно, то ситуация будет такая же, как описана выше для личных участков.
3. Федеральная трасса, проектируемая через наш поселок.
Теоретически, её наличие может стать причиной для отказа в утверждении ППТ поселка. В этом случае, в качестве одного из вариантов решения проблемы, проектная организация может (за дополнительную плату 50 000 руб.) переделать проект (то есть сделать его без нижней части поселка). Но это - в крайнем случае. В первую очередь, в случае отказа в утверждении по этой причине, мы будем добиваться того, чтобы ППТ утвердили вместе с нижней частью поселка, будем писать обоснования (на этот случай есть определенный алгоритм). Хочу отметить, что с точки зрения борьбы с федеральной трассой, для нас крайне важно, что бы у нас был утвержденный ППТ, включающий нижние участки.
Алгоритм взаиморасчетов с проектной организацией следующий: 1/3 от суммы до начала работы, 1/3 от суммы после завершения работы, далее мы утверждаем готовый ППТ общим собранием и передаем его на утверждение в Минстрой МО, окончательный расчет с проектной организацией происходит после того, как наш ППТ будет утвержден МО.
В случае если понадобится незначительная корректировка ППТ (например, перенос нескольких строений на личных участках), это проектная организация сделает без дополнительной оплаты.
Если потребуется значительная корректировка ППТ (например, перенос большого количества строений на личных участках или корректировка с учетом федеральной трассы), это проектная организация сделает за дополнительную плату до 50 000 руб. (в зависимости от объема работы).
Хочу подвести итог.
Так или иначе, в конечном счете ППТ будет утвержден. Но будет ли он утвержден, в точности так, как мы этого хотим, сейчас сказать невозможно. Однако, не делать его - это не выход из положения. Поскольку, независимо от того, будем мы его делать или нет, все наши проблемы (такие как личные дома, построенные с нарушением СНиП, федеральная трасса, и т.д.) останутся с нами. В случае, если мы проект делать все-таки будем, у нас появится возможность побороться за то, чтобы какие-то проблемы, в случае их утверждения, перевести в категорию менее серьезных.